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錢多膽大的龍光地產,高增長會持續嗎?

2020年03月06日 09:43

預期核心溢利較上年錄得不少于40%的增長,這是日前龍光地產交出的2019年業績答卷。

最近幾年來,公司接連在深圳等大灣區城市拿下多個“地王”,許多大型房企不敢染指的地塊,公司敢高價拍下。

就在上月24日,公司憑一己之力硬剛16家競爭對手,最終以溢價27.5%、總對價8.83億元斬獲佛山南海一宗商住地。

重倉大灣區,讓公司賺得盆滿缽豐。不過,隨著全國性房企涌入大灣區,龍光地產的勢力范圍已遭遇威脅。公司在千億規模的大門前徘徊了兩年,始終未能一腳邁入。

錢多膽大,頻頻收割“地王”

錢多膽大,是外界給予龍光地產(03380.HK)的評價。

公司實控人、執行董事、主席紀海鵬,早年經營建材和醫療器械生意賺得第一桶金后,才介入房地產行業。

2000年,紀海鵬從廣東汕頭城中村改造項目起家,3年后南下深圳,不惜重金將寶安中心“地王”收入囊中,在深圳一戰成名。

此后,深圳成為公司重點布局城市,從2014年開始,公司在深圳陸續斬獲玖龍璽地塊、龍華新區紅山片區等“地王”項目。

值得一提的是,2016年,公司一舉擊敗華潤置地、平安、碧桂園和華僑城,以140.6億元競得深圳市光明新區一核心地塊,溢價率159.79%,折合樓面價2.67萬元/平米,刷新當年全國總價地王紀錄。

在2019年6月,以總價65.85億元、樓面價6.49萬元/平方米拿下深圳紅山地塊,“地王”被公司自己再次刷新,這個地塊的樓面價幾乎和周邊二手房價格持平。

在房價上漲的趨勢下,上述“地王”項目沒有成為公司累贅,反倒收獲滿滿。

2017年和2018年,深圳區域市場分別為公司貢獻銷售收入174.33億元、246.96億元,分別占比公司銷售總額的40.15%和 34.39%。另外,深圳區域市場平均售價分別為4.47萬元/平方米和6.23萬元/平方米,均高于其他市場區域。

截至2019年中報,公司在深圳的土儲貨值1803億元,占土儲貨值的23.98%、占公司所在大灣區土地貨值的三分之一。

公司把深圳作為基地,繼續在大灣區、全國各地前突后進。拿地從來當仁不讓,即便今年前兩個月的疫情,也沒打亂拿地計劃。

斑馬消費初步統計,今年前兩個月,公司先后在佛山、惠州、南寧以及廣州白云區等陸續拿下7宗地塊,耗資82.6億元,相當于去年拿地總額200億元的41.3%。

龍光地產之所以在土地市場高調張揚且兇悍,資金充沛是最重要的一個原因。

截至2019年6月,公司在手貨幣資金344.61億元,短期借款和長期借款分別為87.27億元、176.27億元,資產負債率78.46%。

有了資金作后盾,公司這幾年新增土地儲備規模逐年增加,2017年-2019上半年,新增土地儲備(建筑面積)569.83萬平方米、747.39萬平方米和416.63萬平方米。

2019年中報顯示,公司總土地儲備量(建筑面積)3591.75萬平方米,土儲貨值7520億元。其中,大灣區土地貨值占比超過70%。

拿地成本上揚,高增長會持續嗎?

龍光地產主要采用招拍掛、收并購以及城市更新項目等形式來獲得土地。

雖然組合型的拿地策略,可適度平抑在一級土地市場的拿地成本,但隨著諸多房企的競爭,公司頻頻拿下地王、高溢價土地等項目,土地成本已顯示出逐年增高的趨勢。

斑馬消費初步統計,從2017年至2019年上半年,公司的平均土地儲備成本分別為3231元/平方米、3985元/平方米和4304元/平方米。

拿地成本上揚,已在一定程度上影響公司的盈利水平。

2019年中報披露,公司毛利率、凈利率分別為34.76%、19.58%,較上年同期分別下降2.27個百分點、5.46個百分點;2017年上半年,這個數據分別是39.48%、30.33%。

這兩年的大灣區市場發生較大變化,大型房企、頭部房企涌入爭搶土地資源后,該區域的土地整體價格逐步被抬升,加之國內樓市調控政策持續收緊,公司在此后市場競爭中,難免會削弱自身的盈利水平。

盡管最近三年以來,公司的銷售增速仍保持高增長態勢,從數據來看,有放緩的趨勢。

2017年至2019年,分別實現銷售金額434.2億元、718.03億元和960.2億元,同比分別增長51.84%、65.37%和33.73%。

克爾瑞2019年度中國房地產企業銷售TOP200,龍光地產排名第24位,較上年下降1位。

斑馬消費梳理發現,公司除重倉的大灣區,向全國市場擴張、借此分擔壓力的步子走的較謹慎。

較長時期內,大灣區及深圳區域仍會是公司銷售核心貢獻區域。

2017年-2019年上半年,大灣區及深圳區域銷售貢獻占比分別為61.3%、60.4%和53.4%;公司第二大市場南寧市場,分別貢獻占比16.5%、 24.5%和27.8%;

公司發跡的汕頭區域,銷售貢獻占比從2017年的20.7%下滑至2018年的7.2%,2019年上半年貢獻占比僅6.8%;

上述同期, “其他區域”的銷售貢獻占比分別為6.4%、0.4%和2.9%。

  本文來源: 中國消費者報 責任編輯:sinomanager-he
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